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                  有的消費者問,簽合同是不是有什么訣竅?的確有訣竅,這個訣竅就是在簽合同的時候把相關的合同文件準備完整,除非極其特殊的情況,不要約定開工以后再把合同文件準備齊全。
          ■關于工程預算
                  家庭裝修的工程預算,目前正規裝飾公司交給消費者的應該說已經比較完整了。一般來說一份根據目前使用的《天津市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》相關表格做出來的工程預算,包括工程項目、數量、單價、參考材料等等在內的關鍵項目基本上不會有什么缺陷。
                  但是,有的消費者反映,做工程結算的時候,結算金額與自己的預期時常有差距。其實除了在施工過程當中的工程變更所發生的費用變化以外,主要的原因在水電改造上。原來,在裝飾公司和消費者簽訂家裝合同的時候,由于現場一些情況在這個時候不是很清楚,所以報價里一般標注的是水電改造的項目單價,工程總費用里不包含水電改造的費用。而工程結算的時候,做的是所有工程項目的結算,出現差距就是必然的了。因此,筆者在這里建議您,盡量要求裝飾公司在工程報價里給您一個水電改造的參考報價。
          ■關于設計圖紙
                  根據筆者的統計,很多家庭裝修的糾紛都反映在對工程項目的理解上。比如對一些項目造型的理解,由于沒有較為詳細的圖紙,可能設計師和消費者在理解上會有一些差距,有的項目由于圖紙不明確,在具體尺寸上也會存在差距。因此,筆者建議您,在簽合同的時候,盡量把圖紙準備齊全,避免開工以后再進行這些方面的工作,出現不必要的麻煩。
          ■關于合同文件
                  根據筆者的經驗,一個比較完整的家裝合同除了工程預算、設計圖紙以外,還應該包括關鍵施工項目的施工工藝、施工計劃以及甲乙雙方的材料采購單。
          具體到施工工藝,是一個約束施工方嚴格執行約定工藝做法、防止偷工減料的法寶。而在合同當中要有一個施工計劃,主要是因為目前家庭裝修拖延工期的現象比比皆是,而消費者又很難在施工方開始拖延工期的時候就發現問題,因此,一份比較嚴謹的施工計劃就是消費者保護自己的必要武器?,F在很多的家裝合同對于合同甲乙雙方的材料采購單都不太重視,盡管合同里作了一些規定,但是大多比較粗淺,主要反映在對于材料的品牌、采購的時間期限以及驗收的辦法、驗收人員沒有做出明確規定。因此,上述在家庭裝修合同當中一般容易忽視的一些文件盡量不要遺漏。
          避免做不到的條款
                  筆者在接待家庭裝修的投訴時,經常遇到一些由于不太切合實際的合同條款帶來的合同糾紛,這里面有的合同條款規定了在相關的工程報價之下根本達不到的施工質量,有的合同條款規定了在任何條件下都不可能做到的室內空氣環境條款。筆者曾經遇到過這樣一件事,一位業主在合同的附加條款中要求“裝修完工以后,請專業監測機構對室內環境進行監測,要求室內絕對環保”。但什么是“絕對的環保”?首先在概念上搞不清楚,更何況凡是裝修過的住宅都會不同程度的存在一定的環境污染問題,任何人或任何公司都做不到“絕對環保”。因此,市場在進行合同認證時對這一要求一般不予支持。所以筆者建議您,簽合同的時候不要考慮那些在目前市場現實之下達不到的要求。因為即使這樣做了,裝飾公司為了簽合同也同意了,今后還是少不了麻煩。
                  在商品房已竣工驗收并具備交付條件時,發展商應向購房者送達入伙通知書。新的合同文本規定,送達方式應采用當事人簽收或郵寄送達的方式,只有以上方式無法送達的,方可采取公告送達,否則視為未送達。如發展商采用了非約定的送達方式導致購房者未及時收到入伙通知書而遲延入伙,則發展商要承擔遲延交樓的違約責任。
            購房者收到發展商的入伙通知后,應根據法律及合同約定對新房進行驗收,主要從以下幾個方面著手:
            1、查驗《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》及《建設工程質量核驗證明書》。前者由深圳市建設局核發,證明該樓盤已通過土建、燃氣、消防、電梯四個關節,可以交付使用;后者是由深圳市工程質量監督站經驗收合格后頒發的,證明土建合格,如果沒有上述兩證,購房者應拒絕接收。
            2、要求發展商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。發展商不提供的,購房者應拒絕接收?!蹲≌|量保證書》應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容?!渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條規定:商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。根據 《建設工程質量管理條例》第四十條規定:建設承包單位出具的質量保修書的最低保修期限:(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題,發展商應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。
            3、要求發展商出具有房產測繪資格的單位出具的正式測繪報告。購房者主要看實測面 積與合同面積的差異是否超過合同規定的范圍,如果超過,則按合同規定的差異處理辦法執 行,或要求發展商賠償。此外,購房者對實測面積有疑問的,也可以要求重新測量。
            4、對面積差異的處理辦法:《深圳市房地產買賣合同(預售)》文本中的約定與《商 品房銷售管理辦法》中的規定略有不同。預售合同文本中約定建筑面積差異在1%以內(含 1%)的,為允許的合理差異,買賣雙方互相不退、不補。律師認為,這一約定有違公平原 則。因為房地產是價格高昂的大宗商品,1%的差異造成的價款差異至少有幾千元甚至上萬元。這樣約定結果往往是購房者的幾千上萬元購樓款被發展商“合理”地吃掉。因為長期以 來,面積縮水一直是房地產糾紛的投訴熱點之一。因此,購房者在簽署合同時,可以同發展 商協商將這一條款變更為面積差異在1%以內(含1%)的,實行多退少補。這樣更合乎公平 原則,發展商也沒有理由拒絕這一提議。
            5、發展商在交樓時不能只交樓不交配套公共設施?!渡钲谑蟹康禺a買賣合同(預 售)》中明確約定,發展商在交樓時,該項目的土地使用權出讓合同書及其補充協議中規定 的公共設施也一并建成使用,否則購房者有權拒絕收樓。
           
            6、購房者有權拒絕繳納發展商收取的不合理、不合法的入伙費。有的發展商在購房者 辦理入伙手續時要求購房者交一筆不菲的入伙費用,否則不給鎖匙。在這些入伙費用中,有很多是不合理、不合法的費用,如防盜網、防盜門、公共防盜門的制作安裝費。如果購房合同附表的裝修標準有防盜網、防盜門、公共防盜門,購房者肯定不用再交這筆費用。若沒有 約定,那么,購房者有權決定裝與不裝,發展商無權強行安裝后再向購房者要錢。
            7、購房者還應對房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、消防設施 及配套設施進行驗收。如有異議,應當在收到入伙通知15日內提出,逾期不提出的,視為同 意收樓。
            8、《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定:“商品房交付使用后,購買人 認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結 構質量不合格的,購買人有權退房;給購房者造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠 償責任。”
            購房者以合法理由拒絕收樓,視為發展商未按合同約定將竣工驗收合格的房地產交付給 購房者。如果發展商不能按約定時間將房地產交付給購房者使用,按新版合同約定,每延期 1日,發展商向購房者交付購房總價款的萬分之五的違約金。超過約定時間90仍不交付房地產的,購房者有權單方面解除合同,造成購房者損失的,發展商還應負賠償責任。

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